Giambrone & Associados
Escritório de Advocacia Internacional em Portugal

Procedendo a uma análise das alterações perpetuadas por este diploma legal e focamo-nos a priori, nas definições que este diploma altera no que respeita ao regime jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis em caso de falta de conformidade e que é concernente sobre determinadas características como a aplicação do regime.

É possível verificar que no seu artigo 2º alínea b) é possível verificar uma aplicação exclusiva do DL, aos bens imóveis destinados à habitação. O DL aplica-se única e exclusivamente aos bens imóveis destinados à habitação. Os «bens imóveis» “como os prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal, qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência”. Seria seguro de se concluir que todos os outros imóveis com outro tipo de finalidade são excluídos da aplicação do regime jurídico, o que dá a entender que se aplicar-se-ão as regras gerais do Código Civil.

A se denotar, seria no artigo 4º alínea a) que todos os bens imóveis que sejam vendidos por via da penhora ou de qualquer outra forma de execução judicial ou levada a cabo por uma autoridade pública, encontram-se excluídos da
aplicação do diploma.

É possível de se verificar que a natureza dos sujeitos envolvidos se leva a cabo nos contratos de compra e venda celebrados diretamente por quem exerça uma atividade a título ‘’profissional’’ e quem adquira os referidos bens imóveis na contrapartida de ‘’consumidor’’.

No seguimento do artigo 2º alínea o) define profissional como “uma pessoa singular ou coletiva, pública ou privada que atue inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional no que respeita aos contratos abrangidos pelo presente decreto-lei”.

Pela falta de especificação, ou com o devido propósito, foi esta a noção latu sensu que legislador decidiu propor: o englobamento de pessoas singulares e coletivas. É de se notar que no âmbito da atividade profissional caso detenham o domínio da construção do imóvel e, por conseguinte, tanto pode ser considerado como “profissional” quer as entidades que construíram diretamente o imóvel, quer aquelas outras que celebraram contratos de empreitada com terceiros, a fim de, posteriormente, venderem os referidos bens aos adquirentes /consumidores.

No artigo 2º alínea g) é possível de verificar uma restrição na definição de ‘’consumidor’’. Porém, no que concerne ao conceito de “consumidor”, o que só será objeto de proteção aquele que vier a dar ao bem adquirido um uso não profissional, ou seja, aquele que vier a adquirir um imóvel para satisfação das suas necessidades pessoais e familiares e não para outros fins de rendimentos. É de se assumir que a exclusão daqueles que tenham como propósito revender, arrendar para obter lucros. Neste diploma aprofundou-se a responsabilização do profissional perante o consumidor para além da exigência do dever de informação por todos os intervenientes envolvidos num determinado projeto. Assim evitando existir uma desarmonia nos documentos exposto ao consumidor e assim estar informado
sobre a natureza das referidas alterações para se pronunciar sobre as mesmas.

A confirmação é determinada no artigo 22º nº1 e 3. : “O profissional tem o dever de entregar ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de via útil técnica e economicamente razoável”, como também, todas estas características devem constar da ficha técnica de habitação. O nº4 do artigo menciona que só a existência da falta de conformidade, nos casos que o consumidor já tenha conhecimento da mesma aquando da celebração do contrato, não seria razoavelmente ignorar ou na sequência dos materiais fornecidos.

A responsabilidade profissional está definida no seu artigo 23º:
a) Através do alargamento do prazo de garantia, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais que passou a ser de 10 (dez) anos, mantém-se o prazo de 5 (cinco) anos em relação às demais faltas de conformidade;

b) Através da eliminação da obrigação do “consumidor” em proceder à denúncia dos defeitos dentro de determinado prazo após o seu
conhecimento, encontrando-se, apenas adstrito a proceder à propositura da ação judicial no prazo de 3 (três) anos a contar da data de comunicação da falta de conformidade, sob pena de caducidade;

E ainda foram implementadas:
c) Uma presunção da falta de conformidade à data da entrega durante o período de garantia, salvo quando for incompatível com a natureza da coisa ou as características da falta de conformidade;

d) O “consumidor” poderá optar entre a reparação e substituição do bem, a redução proporcional do preço ou a resolução do contrato, isto, desde que, a opção por si defendida não se venha a demonstrar impossível ou abusiva;

e) Tais direitos transmitem-se ao terceiro adquirente do bem imóvel, quer essa aquisição seja a título oneroso ou a título gratuito.
f)  O direito conferido ao consumidor tem natureza imperativa e não é possível de revogar mesmo com acordo das partes.

É de se concluir que assim, as entidades profissionais deverão a passar a exercer um maior controlo sobre as ações de promoção dos referidos bens imóveis, como também quando recorram à execução da obra, mediante a celebração de contratos de empreitada e também reforçar a fiscalização sobre os trabalhos e, quando se verifique, o prolongamento das garantias prestar por parte destas entidades tendo em conta o prazo de garantia acordado em relação aos elementos construtivos estruturais.

Para mais informações, escreva um e-mail detalhado para info@giambronelaw.com, ou ligue para +351 221 451 016.

Horacio Ladera  

Trainee Lawyer