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Cette loi a facilité la modification de l’acte notarié lorsque celui-ci affecte les parties communes. La modification nécessite toujours l’accord unanime des membres de la copropriété, mais il est désormais possible que l’absence d’accord puisse être surmontée par un tribunal uniquement dans les situations suivantes : lorsque les votes des copropriétaires discordants sont inférieurs à 1/10 du capital investi ; la modification ne porte pas atteinte aux caractéristiques des fractions respectives en ce qui concerne les conditions d’utilisation, l’utilisation des parties communes de l’immeuble (comme indiqué à l’article 1418, nº. 1 du Code civil). Dans l’acte de constitution, les parties de l’immeuble correspondant aux différentes fractions seront précisées de telle sorte qu’elles soient dûment individualisées et la valeur relative de chaque fraction, exprimée en pourcentage ou en trentièmes, de la valeur totale de l’immeuble ” ou la destination à laquelle elles sont destinées “. 

Le législateur a comblé les vide juridique laissées par le passé en ce qui concerne la responsabilité des dettes de la copropriété : 

Concernant les dépenses et les charges, “(…) les dépenses nécessaires à l’entretien et à l’utilisation des parties communes de l’immeuble et relatives au paiement des services d’intérêt commun sont à la charge des copropriétaires des fractions au moment des respectives résolutions, et sont payées par les intéressés en proportion de la valeur de leurs fractions”.  En d’autres termes, les propriétaires des fractions d’appartement sont responsables des dépenses et des charges au moment des résolutions approuvant celles-ci. 

Le deuxième vide juridique serait comblé par l’ajout de l’article 1424-A dans lequel, dans son paragraphe 1, il est possible de vérifier la possibilité pour l’administrateur d’émettre des déclarations dans lesquelles le montant de toutes les charges et dettes de la copropriété en relation avec la fraction respective. 

Ce document deviendra un “document obligatoire” pour aussi bien  l’acte notarié que pour un acte sous seing privé certifié pour la vente de l’appartement, et ne sera  nécessaire uniquement si l’acheteur déclare expressément qu’il est responsable de toute dette du débiteur envers la copropriété, comme prévu au paragraphe 3 de celui-ci : ”La responsabilité des dettes existantes s’apprécie en fonction de la date à laquelle elle aurait dû être réglée, à moins que l’acquéreur ne déclare expressément, dans l’acte notarié ou dans l’acte sous seing privé certifié attestant de  l’aliénation de la fraction, qu’il renonce à la déclaration de l’administrateur, acceptant, par conséquent, la responsabilité de toute dette du vendeur envers la copropriété. ” 

L’un des aspects de cette loi sera de permettre aux copropriétés de fixer le paiement d’une contribution supplémentaire, applicable aux établissements d’hébergement locaux installés dans des bâtiments avec une limite de 30% de la valeur annuelle de la quote-part respective, à délibérer aux termes de l’article 1424 du Code civil et modifie la rédaction de l’article visé et la majorité représentative nécessaire pour l’approbation de cette contribution complémentaire, modifiée par une  majorité  simple  au lieu d’une  majorité des deux tiers.

Le troisième vide juridique serait la clarification de ce que l’on entend par réparations indispensables et urgentes, comme étant celles qui sont nécessaires pour l’élimination, dans un court laps de temps, des vices ou des pathologies existant dans les parties communes, qui peuvent, à tout moment, causer ou aggraver des dommages à l’immeuble ou aux biens, ou mettre en danger la sécurité des personnes. 

Du point de vue des assemblées de copropriété, de nouvelles règles ont été définies en tenant compte de l’époque dans laquelle nous vivons, simplifiant la forme de convocation et de fonctionnement, la préparation, les mentions, la signature, la souscription, le caractère exécutoire. 

Le dernier vide juridique serait la question de la légitimité de l’article 1437, dont le titre est désormais “représentation de la copropriété en justice”, dans lequel la copropriété est toujours représentée en justice par son administrateur et doit poursuivre et être poursuivie. La légitimité appartiendra toujours à la copropriété dont la représentation de l’universalité des copropriétaires sera représentée par le gestionnaire. L’administrateur a également le droit de déposer des plaintes pénales sans l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. 

Le législateur a renforcé le fait que le manquement au devoir du gestionnaire engage sa responsabilité civile en cas d’omission, sans préjudice de sa responsabilité pénale, le cas échéant. Néanmoins, cette responsabilité civile et/ou pénale découlerait toujours, comme jusqu’à présent, du droit civil et du droit pénal. 

Pour clarifier vos doutes, veuillez consulter un avocat. 

Horacio Ladera

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