Giambrone & Associados
Escritório de Advocacia Internacional em Portugal

Em questão, as normas em conflito são as relativas à constituição da propriedade horizontal (1414º e seguintes do Código Civil Português), em particular, o facto de o título constitutivo de propriedade horizontal mencionar “o fim a que se destina cada fração ou parte comum;” e que os condóminos estão especialmente vedados de dar à fração “uso diverso do fim a que é destinada” e o Decreto-lei 128/2014 de 29 de Agosto que estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Acontece que este último diploma legal indica que os estabelecimentos de alojamento local podem ser integrados em apartamentos, sendo este “o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente”.

As consequências desta decisão no futuro ainda são desconhecidas. Por agora, tratando-se apenas de um Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, o Regime Jurídico Alojamento Local ainda será primordial. No entanto, certamente não impedirá que, no futuro recente, não haja um crescimento exponencial de casos litigiosos com o intuito de reverter a utilização destes espaços para alojamento local e de fazer cessar, por sentença de tribunal competente, a exploração dessa ou dessas frações.

O crescimento e peso do alojamento local na economia turística não é de ignorar. Segundos dados do INE de 2019, Portugal registou nesse ano, em estabelecimentos de alojamento turístico (em que se incluem os de alojamento local) 29,5 milhões de hóspedes que representaram 77,8 milhões de dormidas. Deste último total, 66.4% (51,7 milhões) provieram do mercado externo. Analisando os dados relativos aos alojamentos locais, estes registaram 10.2 milhões de dormidas.

Assumindo, num período pós-pandémico, uma tendência crescente no sector deste tipo de atividades empreendedoras, ficará ao cargo do legislador, numa possível alteração ao Decreto-lei 128/2014, sobre possíveis questões práticas que certamente vão surgir inevitavelmente em salas de tribunais nos próximos tempos, como por exemplo: eventual ilicitude e ilegalidade de existências de AL integrados em imóveis em que o respetivo título constitutivo de propriedade horizontal indique que o prédio urbano se destina, nas suas várias frações autónomas, a uso habitacional apenas.

No entanto, é importante relembrar que este mesmo título constitutivo e até o próprio regulamento do condomínio podem ser alterados, desde que todos os condóminos acordem no mesmo sentido, seja no de proibir ou no de manter.

Este certamente irá ser um tema que suscitará alargadas e interessantes discussões na senda de que a opinião pública portuguesa relativa a uma verdadeira “pandemia de alojamentos locais” não tem sido favorável ao setor, implicando o deslocamento de moradores dos centros da cidade, o aumento dos preços no mercado imobiliário e, por arrasto, em todos os setores “afetados” com a vinda de milhares e milhares de turista que, com um poder de compra bastante superior ao português residente, veem uma oportunidade de negócio impossível de ignorar.

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